1. Условия приобретения коммерческой и жилой недвижимости. Ограничения по районам.
Иностранцы могут покупать недвижимость в Израиле ,просто налог на приобретении недвижимости нерезиденты платят по другому 8%, начиная с первого шекеля ( точный подсчет осуществляет адвокат). Ограничений по районам нет. Разницы в процедуре приобретения коммерческой и жилой недвижимости нету.
В Израиле два вида земель. Частная (8%) и государственная (остальная территория земли). Государственные земли могут быть переданы в аренду на 25, 49 или 99 лет.
Нет ограничения на сделки связанные с частной землей. Сделки связанные с государственным имуществом могут быть ограничены и требовать особого разрешение министра внутренних дел Израиля.
2. Через кого работать? Кто участвует в сделке?
Если сделка по Частной земле, есть два участника: продавец и покупатель.
Если сделка связана с госимуществом требуется участие и согласие земельного управления Израиля (институт управления землями Израиля)
Обязательно участие адвоката и желательно участие профессионального агента по недвижимости.( особенно в случае дистанционного поиска недвижимости)
3. С чего начать (выбор агентства, просмотр объектов, ознакомительный тур). Возможность удалённого приобретения.
Удаленное приобретение возможно. Однако некоторые бумаги надо подтверждать непосредственно перед представительством Израиля в стране пребывания интересанта. (можно поподробнее про это?)А точнее: на адвоката должна быть заверенная доверенность наделяющая его правом выполнять все юридические действия и подписывать все необходимые документы. Кроме это должна быть подписана декларация о налоговом состоянии покупателя/продавца и адвокат не может подписать ее по доверенности.
В первую очередь следует обратиться к профессиональному агенту по недвижимости,, получить общую консультацию, определить вместе параметры ,сопоставить ваши возможности и желания с существующими на рынке вариантами .поставить задачу подбора нескольких объектов и организации просмотра . Одновременно стоит обратиться к адвокату и понять юридические аспекты обеспечения своих прав и сохранности своих средств. Консультантов важно подбирать русскоговорящих. ( в нашем случае мы предоставляем полный комплект услуг)
4. Резервирование объекта.
Возможно подписание опционального соглашение на будущую сделку по недвижимости (также хотелось бы про резервирование подробнее – как оно осуществляется, какой при этом вносится залог, какой документ выдается покупателю…). Резервирование объектов может быть обычно по согласию владельца объекта. Детали такой сделки определяются только сторонами сделки. То, что не оговаривается так это подача декларации в налоговую инстанцию. Это должно осуществляться в течении 30 дней. В данном случае оплата налога подлежит отсрочки после выполнения самой сделки.
5. Предварительный договор. Его юридическая сила, обязательства сторон. Задаток: срок его внесения, размер, возможность его возврата в случае срыва сделки.
Адвокаты предпочитают использовать другие инструменты (какие именно?), чтобы обеспечить безопасность сделки нежели подписания неполных предварительных договоров, которые могут создать трудноразрешимые проблемы, также перед налоговыми институтами. С данном случае можно воспользоваться услугами адвоката, который создаст доверительный инструмент для сохранения предоплаты и передачи ее продавце если потенциальный покупатель передумывает, что компенсирует ожидание продавца.
Мы рекомендуем делать все правильно и подписывать документы, в которых оговорены все важные моменты сделки.
Задаток возможен и его возврат зависит от условий по которым он был дан и/или по которым его запрашивают обратно (сколько обычно составляет задаток и как обычно решается вопрос с его возвратом – если срыв произошел по вине покупателя или продавца?)– срывы сделки бывают по различным причинам. Задаток может быть несколько десятков тысяч шекелей и каждый случай по возврату задатка или передачи его пострадавшему он индивидуален.
6. Проверка состояния недвижимости и чистоты сделки, сбор необходимых документов
Юридическое апробирование сделок возложено на плечи адвоката занимающегося сделкой. Однако порой важно проверить и другие аспекты сделки и не только юридические. Возможно обращение к дополнительным профессионалам, как инженера и агенты по недвижимости (в каких случаях это необходимо? И сколько стоят услуги инженера и агента по недвижимости?.Так как адвокат занимается юридической стороной, образение к другим специалистам рекомендовано всегда. Адвокат не может различить проблематику не связанную с юридическими вопросами. Стоимость услуг различных экспертов исчисляется тысячами шекелей и каждый случай он индивидуален.
7. Способ оплаты сделки. Перевод денег в страну. Предоставление документов о происхождении денег.
Банковская структура в последние года ужесточила свои правила усложнив жизнь всем, включая тех кто заработал свои деньги честным путем и имеет на то всю документацию. К счастью в Израиле имеются различные структуры, которые законным методом позволяют смягчить банковскую бюрократию. Мы сотрудничаем с лучшими компаниямипредоставляющими свои услуги на местном и международном рынке уже более двух десятков лет. Сотрудники компании всегда рады помочь советом и предоставить высококачественное обслуживание почти в любое время суток ,нашим клиентам (не описан процесс перевода денег в страну и требование по подтверждению происхождения средств. А давайте мы не будем это описывать!!! В любом случае оплата возможна с заграничных счетов на израильские, как во всем легитимном мире.
Пример, как должно быть это описано ( в примере Хорватия):
«После подписания договора купли-продажи, в котором прописываются сроки полной оплаты, возможны два варианта перечисления средств. Покупатель может уехать обратно в родную страну, обратиться там в местный банк и произвести оплату на счет продавца, предоставив договор.Кроме того, возможен вариант, по которому покупатель предварительно открывает счет в хорватском банке, и на него переводит средства со счета в родной стране, а затем оплачивает сделку с хорватского счета.Ни в том, ни другом случае не требуется подтверждение происхождения средств».
8. Возможность получения ипотеки. Существующие схемы кредитования. Процентная ставка, возможная сумма, срок кредита. Требования банка. Возможность приобретения недвижимости в Стране при наличии кредита, взятого в российском банке.
Земельным ведомствам или налоговым структурам не играет роль если денежные средства получены покупателем из Российских финансовых структур. Тут вопрос как раз к Российским фин. институтам – будут ли они готовы предоставить кредит для покупки недвижимости в Израиле. Сразу скажу, что возможна запись ипотечного обременения в пользу заграничных структур в связи с приобретением недвижимости в Израиле.
Заграничные подданные могут получить ипотеку в Израильских банках выполним их условия по предоставлению информации о доходах и произведения ипотечной записи. Скорее всего размер ипотеки не будет превышать 50% от стоимости недвижимости.
Процентная ставка может быть 5 – 6%. Однако для более точного понимая стоит обратиться к специалисту по ипотекам или в сам банк.
9. Договор купли-продажи: где заключается, кем подписывается, что в нём указывается.
Договор обычно заключается в офисе адвоката продавца. Подписывается лишь двумя сторонами – продавцом и покупателем. стороны могут нанять одного адвоката или каждая из сторон может нанять своего
В договоре обсуждаются юридические моменты – права и их передача, график платежей, санкции за отмену сделки и нарушения договора, состояние недвижимости, дата передачи недвижимости. В договоре так же установлена система оберегающая покупателя от встречных сделок, которые может сделать продавец.На этом этапе производится оплата? На момент подписания договора принято производить первую оплаты размером в 10 – 30 процентов от стоимости квартиры в зависимости от договора между сторонами.
10. Сопутствующие расходы: налоги, пошлины, оплата услуг нотариуса, юриста, агента.
Конечно существует.
Нет надобности обращаться к нотариусам по сделки с недвижимостью. Принятая цена услуг адвоката по квартире со вторых рук 0.5% от стоимости объекта, а если квартира новая и продается от застройщика !1% от суммы стоимости объекта (здесь 1% или это опечатка?) и выше. Суммы не включают ндс – 18% и государственные пошлины в размерах не превышающие сотни шекелей.Все оплачивается клиентом.
Оплата услуг агента обязательная, если у агента есть лицензия и он помог вам осуществить сделку. Принятая ставка 2% + ндс.
При покупке и продаже недвижимости в Израиле предполагаются налоги. На покупку – в зависимости от цены сделки (сколько процентов составляет налог? 8% и 10% свыше 4,967,445 шекелей и оплачивается он в течении первого месяца с момента завершения сделки, одним платежем. Как он платится – единовременно или ежегодно?). На продажу – в зависимости от заработка продавца путем вычисления стоимости объекта при его покупке, расходов на него и цены его продажи (приведите конкретный пример, опять же, сколько процентов?).25 % только в случае заработка на разнице от цены продажи покупки объекта.
Возможны различные поблажки и освобождения от налогов. Важно консультироваться с профессионалами.
11. Государственная (муниципальная) регистрация сделки и переход права собственности. Особенности покупки различных типов недвижимости:
Регистрация сделки на государственном уровне. В муниципалитете так же происходит запись владельца и того, кто проживает в квартире (сколько по времени занимает процесс?). Процесс может длиться от нескольких месяцев до 9 месяцев.
Процедурального различия приобретения различной недвижимости в принципе нет.. Есть различие в налоговой системе и отчетности в налоговую инстанцию. Запись прав на недвижимости любого вида происходит в один и тех же инстанциях, а так же процедура оформления – одинаковая.
12. Покупка строящегося жилья. Процедура осуществления сделки с местной строительной компанией. Обязательства сторон. Возможность отсрочки платежа.
В Израиле существует законодательство защищающее покупателей строящейся недвижимости. В рамках закона застройщики обязаны выдавать банковские гарантии за полученные платежи обеспечивая сохранность средств и рентабельность проектов. Иногда застройщики выполняют проекты за свои средства и в таком случае обязаны они выдавать автономные гарантии.
Приобретение любой недвижимости возможно в форме платежей и зависит от договоренностей между продавцом и покупателем(каков обычно порядок выплаты средств в зависимости от стадии готовности объекта?). По закону нельзя брать больше чем 7% от стоимости квартиры. Остальные платежи могут делаться только если есть страховая полиса или банковская гарантия на деньги. Возможна оплата по факту продвижения строительстваЖ 40% если закончены потолки этажа, который на столбах + 20% когда заканчивают строить каркас здания + 15% когда заканчивают внутреннюю шпаклевку + 15% когда заканчивают внешнюю шпаклевку + 10% когда передают ключи от квартиры в которой по разрешениям можно проживать.
13. Особенности покупки жилья на вторичном рынке.
Важно проверить цены. Обратиться к агенту, который знает район. У агентов по продаже недвижимости есть ответственность возложенная на них законом.
Важно проверить права продавцов и убедиться, что они являются владельцами, что их права не обременены в пользу третьих лиц. Важно получить обезопасить передаваемые денежные средства путем записи обременяя на квартиру.
Последний платеж используется как гарант того, что продавец выплатил все свои обязательства государству и муниципалитету и передал покупателю все документы позволяющие ему произвести перепись прав на недвижимость.
14. Процедура покупки коммерческой недвижимости.
Процедура покупки земельного участка и коммерческой недвижимости одинаковы. Важно проверить, что участок не занят физически, так как потом могут быть трудности с его освобождением от незаконных захватчиков.
Подведем итоги: Вы решили купить квартиру в Израиле .Обратитесь к агенту ,обсудите ваши требования ,бюджет,сроки и условия . Попросите подобрать подходящие варианты . и сделать для вас анализ рынка . Выберите объект . обратитесь к адвокату. Чтобы он провел нужные проверки объекта и вел переговоры напротив адвоката продавца ,составил договор, подписал с вами и завершил процедуру оформления права собственности на вас до конца.